红海优配京沪“松限”，楼市影响几何？

　　来源：中国房地产报红海优配

　　城市与区域治理研究院苏志勇/文

　　刚刚过去的8月份，对于楼市来说，最为重磅的利好政策莫过于北京、上海两大一线城市相继放松限购。

　　8月8日，北京市发布购房新政，明确符合购房条件的家庭在五环外购买商品住房（含新房及二手房）不限套数，同时优化公积金贷款政策。8月25日，上海市发布新政，符合条件的居民家庭在外环外购房不限套数，成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。此外，在公积金贷款、商业贷款以及房产税方面也做出了政策调整。

　　在高层强调“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”背景下，作为限购政策最为严厉的北京和上海大幅放松限购政策，成为新一轮房地产政策调整的风向标。这一政策信号有望带动全国房地产市场信心的修复，对接下来楼市的“金九银十”产生积极影响。

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　　政策背景和市场环境

　　2024年9月，住房城乡建设部推出“四个取消、四个降低、两个增加”政策组合拳，赋予地方政府更大的调控自主权。要求地方政府因城施策调整或取消各类限制性措施，包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。“四个取消”由此纳入地方政府政策“工具箱”。

　　随后，包括广州、成都、杭州、西安、武汉、合肥、宁波、长沙、苏州等一二线城市，以及无锡、徐州、常州、南通、扬州、佛山、东莞等三线城市化相继宣布全面取消限购，北京、上海、深圳、天津、南京等城市也对限购政策进行了不同程度的优化。

　　与大多数二三线城市一步到位全面取消限购有所不同，北京、上海、深圳这3个一线城市采取的是“小步渐进式放宽”策略。以北京为例，近年来经历了数次优化调整，先是取消“认房又认贷”，接下来是通州区“双限购”松绑，随后是废止“离婚限购”政策、取消普通住宅和非普通住宅标准，2024年“9·30”新政，北京将非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，由连续缴纳满5年调整为连续缴纳满 3 年及以上；购买五环外商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为连续缴纳满 2 年及以上。8月8日的新政则明确，符合购房条件的居民家庭五环外不再限制购房套数。

　　上海2024年以来从取消“认房又认贷”，到区域限购松绑，再到缩短居民购房社保年限、废除“离异限购”，同样遵循了渐进式推进策略。8月25日“沪六条”新政则明确，符合上海购房条件的居民家庭，在外环线以外区域购房不再限制套数。

　　京沪两地本轮限购政策优化调整与当前房地产市场形势密不可分。在去年9月以来一揽子房地产政策作用下，今年房地产市场经历了先扬后抑的行情，一季度各线城市市场明显回暖，特别是核心一二线城市呈现量增价稳态势，但是从4月份以来政策边际效用递减，房地产各项指标持续走弱，量价下行压力加大。根据国家统计局数据，今年1~7月全国商品房销售额和销售面积分别同比下降6.5%和4.0%，累计同比降幅扩大，其中7 月销售额、面积分别同比下降 14.1%和7.8%。价格方面，7 月 70 城新房、二手房价格指数环比分别下跌 0.3%和0.5%，其中一线城市新房、二手房价格指数分别环比下跌 0.2%和1.0%，一线城市二手房价格下行压力加大。

　　针对当前市场形势，6月13日召开的国务院常务会议指出，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。8月18日的国务院第九次全体会议再次强调，采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势。北京、上海两地本轮政策优化，即是对高层会议精神的积极响应。

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　　政策力度和市场效果

　　关于京沪两地松绑限购，此前市场早有预期。8月8日北京新政落地，部分观点认为政策力度低于预期——政策仍要求购房者具备京籍或是足够社保年限，并没有放松外地居民在北京购房的要求。国信证券认为，本次力度相较此前几轮政策稍弱，边际释放的购买力恐有限，但是有望成为一线城市新一轮放松的开始，期待力度较大的“止跌回稳”新政。天风证券则认为，“本次北京五环外限购取消政策，适时、精准、且力度超常规”，“从外向内、逐步放松显示地方政府对市场调节的灵活性及连贯性”。

　　2025年1~7月，北京全市新建商品房销售面积601万平方米，同比增长2.5%，其中住宅销售面积389.8万平方米，下降6.8%。特别是7月以来市场呈现转弱迹象。本次政策优化旨在及时巩固前期止跌回稳成果。从成交区域和库存情况看，北京新房销售套数中五环外占比超80%，二手房五环外成交占比超50%；库存方面，五环外新房库存约占8成，五环外二手房挂牌量占比约5成。由此可见，本轮政策锚定成交及库存集中区域，旨在调节高库存区域供需矛盾，可以说定位精准。

　　上海针对外环外放松限购与北京政策意图基本类似。根据中指院数据，2025年1~7月上海外环内成交面积同比增长12.9%，而外环外新房累计成交面积同比下降18.7%。新房库存主要集中在外环外区域，截至2025年7月，外环外库存占比74.6%，去化周期增长至17.6个月；二手房库存处于历史高位，全市去化周期增长至20.7个月。新政针对性释放外环外购房需求，有助于上海郊区库存去化。

　　从政策实施效果看，据相关机构统计，北京新政落地两周，新房、二手房日均签约套数环比分别增长38%和19%，市场销售小幅改善。上海新政实施效果尚不能从数据上体现，但从开发商和中介机构的反馈情况看，带看量和咨询量明显上升。在“金九银十”来临之际，京沪两地限购政策放松为房地产市场提供了重要的窗口期。借此机会，在北京五环外区域、上海外环以外区域，房企明显加大了推盘和推广力度，以期加速去库存，提振销售业绩。

　　北京和上海相继放松限购政策，标志着一线城市房地产政策进入实质性调整阶段，政策组合拳的推出有望带动全国房地产市场信心修复。根据以往经验判断，本轮松绑限购虽然不能实质性改变整个房地产市场走势，但短期内区域市场必然会产生积极影响，进而辐射到周边城市。此外，限购政策松绑叠加以旧换新和税费优惠政策，有望进一步激活外围置换链条，起到维稳价格的效果。

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　　政策空间和发力点

　　针对房地产市场面临的形势，8月18日召开的国务院第九次全体会议强调，“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村改造和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求”。广发证券分析认为，“采取有力措施”是在新的边际变化下对当前地产政策的定调，8月8日北京新政是一个开始，8月25日上海“沪六条”是“采取有力措施”政策的继续落地，后续政策仍有较大空间。

　　国务院会议特别强调了“结合城市更新推进城中村改造和危旧房改造”，在8月28日发布的《中共中央国务院关于推动高质量发展的意见》（以下简称《意见》）中做了进一步强调：“稳步推进城中村改造和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建。”可以预见，接下来城中村改造和危旧房改造将成为政策重要发力点，结合“以旧换新”、“房票”安置等配套政策，对拉动投资和住房消费将起到重要作用。

　　这方面，广西的成功案例为市场提供了借鉴和参考。近日广西壮族自治区住房和城乡建设厅在官网上介绍了广西通过“房票”安置扩面、“以购代建”、危旧房改造“拆旧买新”、使用住房公积金增值收益收购存量商品房等情况。2025年上半年，广西推出“房票”安置扩面、危旧房改造提速、使用住房公积金增值收益收购存量商品房、城中村改造有序推进等房地产政策“组合拳”，商品房库存持续消化，推动房地产市场止跌回稳。截至今年6月底，广西已收购存量商品房2万套，拉动全区商品房销售面积增速9.35个百分点。同时，广西推行“房票”安置、“以购代建”、危旧房改造“拆旧买新”，消化存量商品房40万平方米，全区商品房库存同比下降21.1%。今年1月至7月，广西新建商品住宅销售面积同比增速5.7%，增速排名全国第6位。

　　国务院会议提出“多管齐下释放改善性需求”，刚刚发布的《意见》也提出，“系统推进‘好房子’和完整社区建设。加快构建房地产发展新模式，更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求。全链条提升住房设计、建造、维护、服务水平，大力推进安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’建设”。由此可见，“好房子”和完整社区建设将成为释放改善性需求的重要发力点。城市更新、城中村改造和危旧房改造从存量入手，“好房子”建设则从增量入手，达到多管齐下释放需求的目的。

　　除此之外，在供给端政策上，存量商品房和存量闲置土地的收储仍然是政策的重点。一方面需要中央层面给予更大力度的政策和资金支持，另一方面也需要地方政府真正担负起管理责任，积极推动政策落地实施。

　　机构观点

　　国信证券：

　　8月8日，北京放松限购政策，核心变化是：符合条件的家庭五环外不限购，且成年单身人士视为家庭。8月25日，上海放松限购政策，与北京相似，符合条件的家庭外环外不限购，且成年单身人士视为家庭，同时，上海对商贷利率进行调整，首套房房贷取消利率下限，且不再区分首套房与二套房。我们认为，一线城市后续仍有需求端放松空间。当前楼市景气度未有显著回暖，地产基本面仍在磨底，8月京沪先后出台需求端边际放松政策，我们认为在宏观经济承压和美元降息预期之下，政策加码空间打开。

　　东方证券：

　　本轮北京、上海新政节奏符合预期，力度较为克制，有助于区域库存去化。我们认为，这一系列“因城施策”强化了对行业中长期修复通道的信心，未来不需要过度猜测短期政策节奏，一方面在于在关键时刻，尤其是在“止跌回稳”压力加剧的情况下，会有更多、更全面的政策出台以提振市场，另一方面在于房地产主体风险亦在明显降低，新的地块的利润率回到了合理水平，通过时间的累积，还能持续经营的开发商的资产负债表会得到修复。鉴于二季度以来新房市场量价走弱的趋势下全年止跌回稳压力加剧，后续政策空间较大。8月北京、上海相继落地调整优化限购政策、加大公积金政策支持等，未来深圳或将跟进；随着城市更新工作的展开，城中村和危旧房改造政策有望进一步优化；此外，货币政策仍有宽松空间。

　　西部证券：

　　8月25日，上海继北京放松地产政策后，迎来宽松政策，政策放松强度略强于北京。改善群体是政策预期进一步激发的主要群体，包括外环外不限购套数，不再区分首套二套房贷利率，均有助于多套置业需求客户降低置业门槛及成本；公积金推行“又提又贷”，拓宽“以租养贷”通道，利好最为敏感的刚需客户；满足要求非沪籍客户首套暂免征房产税，且由此前限购1套放松至不限购，利于吸引外来置业需求；此外，提取公积金为首付，提高公积金贷款额度，不再区分单身及家庭均面向新房，新房市场获政策倾斜关注。

　　稳固行业止跌回稳方向明确，政策具风向标意义。8月18日，国务院第九次全体会议强调要采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，行业修复方向明确，近期北京上海政策虽辐射群体相对有限，但可向市场传递积极信号，具备风向标意义，若政策效果不佳，仍可期待新一轮增量政策。

　　国泰海通：

　　2025 年8 月25 日，上海六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，调整方向包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策。我们认为本次上海跟进优化楼市新政，在优化限购、加大公积金政策支持方面与北京较为相似；而在明确不再区分首套、二套住房商贷利率、完善房产税等方向上的调整力度略大于北京。未来看，我们判断随着京沪先后优化楼市政策，短期内深圳有望加速跟进落地，有助于提振市场预期，促进市场“止跌回稳”。

　　华创证券：

　　我们认为政策宽松有利于上海外环外新房库存去化，可能推动上海房地产市场阶段性回暖。1）2025年上半年上海房地产市场热度分化明显，核心区保持较高开盘去化率，而外围区域开盘去化率不到40%。2）截至2025年6月末，上海商品新房存量套数约为5.22万套，存量面积约为596万平方米，外环外库存套数占比约87%，外环外面临一定库存去化压力，此次政策宽松针对外环外取消限购套数，且购买新房可提取公积金作首付，对症下药促库存去化。